Les « prix de marché » s'analysent comme la contrepartie financière annuelle de la prise à bail, dans le cadre d'un nouveau contrat ou de la cession d’un contrat en cours par un nouveau preneur d'un bien immobilier libre ou libéré, sur lequel il ne détenait jusqu’alors aucun droit. A l’inverse, la valeur locative « statutaire » s'analyse comme la contrepartie financière annuelle de l'usage d'un bien immobilier par un locataire en place bénéficiant du statut des baux commerciaux, dans le cadre d’une révision du loyer ou du renouvellement d’un bail.

Le droit au bail constitue un élément essentiel d’un fonds de commerce, dont il constitue la valeur « plancher. Le droit au bail est la contrepartie économique des avantages que constitue la reprise, par un cessionnaire éventuel, d’un bail bénéficiant d’un loyer « statutaire » inférieur aux prix pratiqués sur le marché pour de nouvelles locations. La valeur du droit au bail se détermine donc à partir de la différence pouvant exister entre les prix de marché d’une part et le loyer statutaire d’autre part, capitalisée selon un coefficient de commercialité adapté.

Ni la loi, ni le Code de commerce ne donnent de définition du fonds de commerce. Celle-ci résulte de la jurisprudence : un fonds de commerce constitue un ensemble hétérogène d'éléments corporels et incorporels qui, regroupés, permettent une exploitation destinée à générer un chiffre d'affaires et à dégager un profit. Ces éléments, inséparables, constituent la valeur du fonds : les « éléments corporels désignent les éléments tangibles et palpables : mobilier, outillage, agencements utilisés dans le cadre de l'activité commerciale, etc., alors que les « éléments incorporels » désignent des éléments qui ne sont pas matériellement quantifiables, mais essentiels à la bonne marche du commerce et donc à la valeur du fonds : clientèle, droit au bail, nom commercial, etc.

Existe-t-il des méthodes spécifiques de fixation des loyers dans les centres commerciaux au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-2 et suivants du Code de commerce ? Bien que les centres commerciaux constituent aujourd’hui un élément fondamental de l’activité économique et commerciale, la loi méconnaît leur existence. A leur égard, le statut des baux commerciaux ne comporte aucune disposition spécifique en dehors de l’article L.145-48 alinéa 2 du Code de commerce, stipulant que  le premier locataire d’un local constituant une unité commerciale définie par un programme de construction, ne peut se prévaloir de la faculté de déspécialisation plénière prévue à l’alinéa 1 du même article, pendant un délai de 9 ans à compter de la date de son entrée en jouissance. La seule définition connue est celle des organes fédérateurs, selon lesquels « un centre commercial est un ensemble économique organisé, constitué de magasins et de services, conçu et réalisé comme une unité de marché » (Raoul d’Hequeville : Revue de Droit Immobilier – oct. / déc. 1994).

La révision triennale des loyers est prévue par les articles L.145-37 et L.145-38 du Code de commerce et ses modalités pratiques par les articles R.145-20 et suivants du même code. Le principe est que, lorsque le loyer est applicable depuis au moins trois ans, l'une ou l'autre des parties peut solliciter sa révision même en l'absence de clauses contractuelles ou en présence de clauses contraires, ces dispositions étant d'ordre public. Toutefois, si la règle édictée par l’article L.145-33 du Code de commerce veut que le loyer révisé corresponde à la valeur locative, le législateur est intervenu pour contenir le loyer lors de la révision afin d’éviter de trop fortes variations : le principe aujourd’hui reconnu est celui de la « double limite ».

En cas de refus de renouvellement d’un bail commercial par le bailleur, le preneur bénéficie d’une indemnité d’éviction au visa de l’article L.145-14 du Code de commerce. Cette indemnité peut être calculée de deux façons : en valeur de « remplacement » dans le cas où  le refus de renouvellement entraine la perte du fonds de commerce et en valeur de « transfert » lorsque le fonds peut être transféré sans perte de clientèle. Mais dans les deux cas, se pose la question de l’indemnisation des travaux et agencements non amortis. En cas de perte du fonds de commerce, les travaux et aménagements sont inclus dans la valeur du fonds et ne font pas l’objet d’une indemnisation supplémentaire. En revanche, en cas de transfert, ils sont généralement retenus pour leur valeur résiduelle au bilan. Toutefois, lorsqu’une clause d’accession figure au bail, il existe une querelle doctrinale et jurisprudentielle sur le fait de savoir si le locataire doit être indemnisé de la perte d’éléments qui sont devenus la propriété du bailleur.

En matière fiscale, il n’existe pas de définition légale de la valeur vénale, mais la doctrine et la jurisprudence ont précisé cette notion. Ainsi, à l’occasion de litiges opposant l’administration aux contribuables, la Cour de Cassation a été amenée à juger que  « la valeur vénale réelle est constituée par le prix qui pourrait être obtenu du bien par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation et compte tenu des clauses de l’acte de vente ». En outre, dans une note descriptive, l’Administration fiscale a détaillé les différentes techniques et méthodes qui peuvent être utilisées par les experts ou les contribuables pour évaluer un bien immobilier.